住建部公布的数据显示，“十四五”期间，全国改造城镇老旧小区超过24万个，惠及超过4000万户、超过1.1亿人。
其中，一些老旧小区和“超过使用年限”的房屋存在安全问题或建筑结构存在严重质量问题，已经无法依靠局部修缮来维持正常的安全和功能。此类社区的振兴需求正在从“局部改造重建”转向更广泛的“拆迁原建”。
此前，《中共中央 国务院关于推动城市质量发展的意见》中就包括“支持旧房自主改造和原有建筑拆除重建”，明确禁令更新模式将加速转型。
目前，北京、上海、广州、南京、深圳、杭州、成都、重庆等城市已开始探索和推广“原拆原建”的实践。各地不断探索安置方式、补偿机制、融资和公共服务，同步改善恢复后的生活质量和社区功能。
以南京市秦淮区四流新村为例。该地区建于 20 世纪 50 年代。该小区属于不完整住宅区，缺乏消防、卫生设施。这是一个破败的住宅区，典型的“城市小镇”。当地居民被迫戏称自己的住所为“握手楼”、“空中德莱恩”。
进入社区，映入眼帘的是一座以浅灰色石材和铝板为主的现代建筑立面。六栋建筑分布在秩序井然，配备无障碍坡道、智能安防系统、太阳能发电等设施。
为解决“原拆原建”的建设融资问题，南京市探索建立“市区财政+居民投资”共享机制。目前，“拆迁建”工程60%由政府承担，40%由土地所有者承担。据测算，居民自有资金限制在每平方米2800元左右，平均住房建设成本为每平方米7000元，普遍低于市场水平。
像北京首个装配式建筑改造项目——北京华碧长湖8号楼危房改造项目，将采用集成模块化建造技术，快速实现“原拆原建”，为居民提供现代化的居住环境。为了这个项目中，我们采用混凝土模块集成建造（C-MiC）技术，仅用三个月时间就实现了“原拆原建”的改造。这为解决老城区建设场地小、环保法规严格、建设周期长等问题提供了宝贵的经验。
上海静安棚社区是目前上海最大的“独立拆建”项目。经过约四年的建设，原有的40栋旧楼被17栋带电梯的高层建筑取代，94种户型，2110名居民回到了原来的位置。项目实现了从“老旧、局促”的建筑整体升级为全电梯厅和配套的学校、街道、地下停车设施。单元类型根据原居住者的需求精心定制，保留历史建筑元素和古树，提高生活质量和历史记忆的连续性。
广州市荔湾区河源社区，曾是广船厂员工宿舍。由于物业的复杂性，装修工作非常困难。因此，荔湾区力求共同推进“古社区微改造、危房独立拆迁、原创建设”。 “两线一图”是总体规划，能修的修、该拆的拆，规划建设。通过将危险建筑和可修复建筑分开重建，不仅缩短了施工周期，也减少了对居民生活的影响。通过这种方式，我们将实现整个中心城的微改造与“拆迁独特建筑”的融合。
“原拆原建”与“大规模拆迁”有本质区别和重建”。
要知道的是，“拆建”和受中央严格控制的“拆建”是有本质区别的。拆建往往存在浪费资源、破坏历史文化遗产、违背居民意愿等问题。 “原拆/原建”以居民意愿为出发点，强调在维护地区稳定的基础上，全面提升安全和生活质量。
清华大学土木工程与水利工程学院院长、清华大学恒隆房地产研究中心主任吴静在接受中新社采访时表示，两者在目标、动机和实施逻辑上存在本质区别。
他指出，“原拆原建”的本源是为了解决e 家庭本身的安全问题和功能缺乏。主要针对老旧小区和危房，特别是丙级、丁级危房，重点改善居住条件。 “拆建”往往是由土地开发带动的。通过增加面积比例、一级开发、联合开发等方式拓展空间。拆建比例高，如“拆一建二”或“拆一建三”。重点是土地的价值而不是房屋的安全。
中国城市规划设计研究院城市更新研究室主任黄思斌在接受中新社采访时表示。 “大拆大建”往往破坏邻里原有肌理和社会关系结构，同时也破坏历史文化并增加城市基础设施的负担。相比之下，“原拆/原建”则假设确实需要改造。基本理念是“拆掉原来的房子，在原来的地方重建”。其目的不是大幅扩大面积或从土地流中获取收入。
在现有案例中，大多数一线城市和新一线城市都主动探索和实践“独立拆建”。对此，范世斌指出，“自主拆建”并不是一流城市的特权。在他看来，“拆房自建”在很多地区甚至农村是一种很自然的行为。不同的是，大城市的产权结构更加复杂，需要更严格的行政限制，例如控制面积比例和层高，以避免过度建设、租赁和合作等问题。商业利益。
最复杂、劳动密集型的城市更新模式
多位专家在采访中表示，“原拆原建”是当前城市更新最复杂的模式，考验沟通协调能力。现有的“原拆原建”项目大多个性化程度较高，难以制定普遍适用的操作方案。
范思斌先生表示：他坦言，“拆原建原”最大的困难不是技术上的，而是归属和组织层面的。首先，权益核查复杂，住房类型因地而异，如装修房、商品房、经济适用房等。政策层面应该是“一案一论”。其次，难以反映居民的意见，特别是在全面装修、成本负担、居住环境等方面。面积略有增加。这需要大量的沟通和协调。第三，大多数行动目前的拆迁和建设程序需要100%的居民同意，这在所有权分散的项目中往往是最耗时和最耗费精力的。
需要看到的是，在各地正在开展的“原拆原建”中，我们发现不少居民对生活了一辈子的老民居在心理上存在依赖，也需要看到，对于“原拆原建”仍存在一定程度的抵触情绪。
吴静认为，“原拆原建”最大的困难在于分散的业主难以达成一致。随着项目规模的扩大，仅仅依靠所有居民100%的同意已经不现实。因此，有必要探索新的机制，例如建立获得多数支持率或为政府建立收集和存储平台以确保移民安置。
他表示，未来的“原拆原建”模式需要在提高住房安全和质量与满足居民愿望之间取得平衡。这可以通过制度化、可复制的流程逐步推进，为未来更大规模的“原拆、原建”模式提供经验样本。
范思兵先生提醒，政府补贴要公平适度，让以后所有的“拆迁原建”不依赖税收干预，避免出现“你补贴多，别人补贴少”等不公平的情况。他预计，只要机制清晰、政治支持合理、居民认同，“原拆、原建”模式将在未来的城市更新中发挥越来越重要的作用。ts的自主权得到充分利用。 【编辑：苏宜宇】
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